楼市急转 北京房企怎么看“内卷”

田国宝2021-10-15 08:23

经济观察网 记者 田国宝 9月以来,孙斌每次到北京市规自委朝阳分局办理规划相关手续,该局土地出让相关负责人都会拉上他聊一会,询问对第二批集中供地的意见和建议,并希望他们公司参与报名。

孙斌是一家千亿房企的北京区域负责人,在北京房地产市场混迹十多年,在他的印象中,朝阳分局的这种待遇还是第一次遇到。以往,都是企业主动找主管部门的负责人了解地块相关信息,有时候问询的人多了,主管部门会组织召开答疑会。

这一次,孙斌不是特例,每一家房企都遇到了类似的VIP待遇。彼时孙斌就判断,可能是房企参与北京第二批集中供地的情况不乐观,土地部门面临比较大的压力,“不像其他城市,以往北京很少主动推销土地”。

10月13日,北京第二批集中供地落幕,推出的43幅宅地成交17幅,累计成交金额513.5亿元,另外26幅起拍总价869亿元的土地因没有企业报名而延期交易。

此前孙斌看好的几幅土地,大都顺利成交了,但这一次北京集中土拍,他所在的公司只能做个看客。开拍两天前的中午,孙斌接到上司电话,明确了集团不参与北京第二批集中供地的决定。

为了备战北京第二批集中供地,孙斌和同事们已经忙碌了一个多月。9月,集团总部高管还亲赴北京考察相关地块,初步敲定了海淀、门头沟及丰台的8幅宅地。

北京土地市场遇冷,让参与首批集中供地现场竞拍的孙斌感慨万千。今年5月,北京首批集中供地推出30幅土地,吸引上百家房企参与,累计成交1102亿元。而第二批集中供地推出的地块数量和起拍总金额远超上一次,但最后成交金额不到上次一半。

北京之外,已经完成第二批集中供地的上海、杭州、广州、重庆等城市,同样遭遇了房企参与度低、大量流拍等尴尬。

到底是什么原因,在短短五个月时间,让北京及全国主要城市的房地产直转急下?“总的来说,供应多了,需求少了,区域结构性供需失衡。”孙斌分析认为,三道红线、两个上限和双集中供地等一系列调控政策影响下,房地产市场逐步进入内卷期,“就那么多需求,谁的动作快,谁的策略好,把客户抢到了,其他人就连汤都没得喝。”

向下

第二批集中供地普遍遇冷。

杭州31宗地块仅成交14宗,沈阳和合肥成交率不到一半;长春、福州、天津和成都的成交率不到七成;南京和重庆等城市的流拍和中止交易占比均超过15%。

土地市场遇冷背后是楼市成交下滑,某房企北京项目负责人透露,北京楼市从6月中开始出现转冷迹象。

北京某房地产项目销售负责人透露,他们公司5月新开盘一个项目,当月去化率超过80%,到8月“连车位都卖光了”;但下半年,同一个区域的新项目,“两个月了,去化还不到三分之一”。

下半年以来,全国主要城市一二手房成交同比均呈现较大幅度下滑,亿翰数据显示,9月一线城市新房成交环比下降25%,同比下滑42%;核心二线城市、普通二线城市及三四线城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。

9月本来是楼市传统旺季,但近年较往年市场更为冷淡,根据北京市住建委信息,9月新房网签量7128套,比8月少了近300套,比7月少了近1600套;二手房网签12575套,创下2021年单月网签套数新低。

北京朝阳区某链家门店负责人告诉经济观察网,上半年北京一度呈现签约跳价的情况,但下半年以来,无论带看还是成交,均明显不及上半年。此前,从2020年8月到2021年6月,北京楼市一度成交旺盛。

这位门店负责人透露,市场需求依然存在,只是观望情绪渐浓,“我们店里谈过的几个客户,差不多到签合同的时候,买家突然不着急了,有的房主着急卖,便宜三五十万,也没反应”。

孙斌也认为,北京市场需求依然存在,变化是供应端和金融端,“就那么多肉,一两头狼吃没问题,现在是狼多了,而且还有源源不断的狼赶来,最后大家肯定都吃不饱,有的甚至还得饿死”。

转向

10月13日,北京市朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块获得预售证,这个名为德贤嘉园的项目共计获批360套住宅,预售均价8万元/平方米。

作为北京首批集中供地成交的土地,德贤嘉园出师便面临着激烈的竞争环境。在北京东北部区域的东坝、金盏、崔各庄一带,目前拿到预售证的项目达到了7个,如果加上限竞房时代遗留下来的孙河库存项目,这个区域的市场竞争可谓惨烈。

这些项目均针对改善型需求,崔各庄“三兄弟”售价8.8万元/平方米,金盏“三兄弟”售价为6.5万元/平方米,东坝、孙河等区域的项目售价也在8万元/平方米左右,整个区域同质化竞争较为严重。

北京首批集中供地结束后,因土地集中出让造成同一个区域同时出现多个项目的情况,房地产行业人士称之为兄弟项目,除了崔各庄和金盏外,较为知名的地块还有“王四营三兄弟”、“树村两兄弟”。

孙斌表示,过去几年里,首都机场高速道路两侧区域一直不缺新房供应,虽然成交相对较好,但“该收割的也收割的差不多了”,需求逐步减少,但供应持续增加,形成结构性供需失衡,“现在七八个项目同时开着卖,谁都没好”。

北京第二批集中供地中,孙河再一次推出6幅土地,但不出业内预料,孙河的6幅土地没有一家房企报名,“都那样了,谁还敢去拿地,那不是找死吗?”

面临同样境遇的还有朝阳王四营区域,首批集中供地中,王四营地区成交的三幅土地,楼面价均在5万元/平方米,销售限价7.1万元/平方米。此前,王四营区域已经10年没有新盘供应。

9月13日,作为10年来王四营地区首个新盘,悦锦雅苑拿到预售证,一位熟悉项目的人士透露,经过前期蓄客、促销等手段,“原计划是当月去化三成,加上国庆假期达到6成左右,到年底清盘”,但实际上,加上国庆假期,该项目仅卖出60套左右,该人士透露,项目操盘方将引入渠道帮助去化,“自销捋一遍,渠道进来再捋一遍,需求挖得差不多了,这个项目应该没问题,但后面的项目就不好说了”。

9月30日,王四营区域另一个项目彤廷雅苑开盘,据上述熟悉项目人士透露,从国庆假期至今半个月时间,这个项目的销售套数保持在个位数。

一位房企负责人介绍,集中供地下,地方政府倾向于集中成片开发,导致一个地区同时出现多个新盘,“那几个‘兄弟’项目,大家都清楚,如果三年推三个,卖的可能都不错,但同时推三个,可能三年都卖不完”。

孙斌告诉经济观察网,虽然部分城市对原有调控政策进行升级,导致需求端有小幅压缩,但整体上影响不大,尤其像北京,需求与之前比并没有太大变化,成交下滑主要源自供应端及市场预期变化。

“需求有没有?有,多不多?也多,就是不着急买房了。”孙斌表示,由于限价等政策及供需结构变化,购房者普遍认为房价有较大的下行空间,“反正价格涨不了,购房者晚一年两年买不影响,但开发商受不了”。

内卷

截至10月13日,北京首批集中成交的30幅土地已经有11幅土地拿到预售证,其中7个项目位于朝阳区,从项目楼面价和售价来看,多数项目不仅面临着去化压力,也面临着较大的盈利压力。

以崔各庄的三个项目来看,目前已有两个项目出台建设方案,按可售面积来看,两幅土地的楼面价均超过7万元/平方米。这两个项目均拿到预售证,销售均价为8.8万元/平方米。

其他项目也面临着类似的压力,刚获得预售证的德贤嘉园项目,批准的销售价格为8万元/平方米,如果将配建的1万平方米租赁住房扣除,可销售部分楼面价达到了6.2万元/平方米。

据一位房企人士介绍,目前一般住宅的建安成本在5000元/平方米左右,高标准建设方案需要额外增加3000元/平方米的成本,如果再加上配套费用及其他税费成本,“大部分项目是很难赚到钱的”。

上述房企负责人透露,对房企来说,融资、拿地、销售等各个环节都受到严格限制,“原来地买贵了,房子可以卖贵点;资金紧张了,便宜点卖房子回款,现在都不行了”。

在拿地环节,除了拿地资金自有及土地成本外,地块的建设成本、销售价格及利润等方面都有明确限制,“比如第二次集中供地中有一块地,20多万平方米的计容面积,真正按商品房销售的只有7万多平方米”。

对开发商来说,拿地资金及后期建安等各项成本,基本是可测算的,关键是如何腾挪出更多的可售面积。在可售面积中,商品住宅通常是固定的,可以腾挪的空间极小,这部分货值属于房企的基本盘,如果这部分货值可以与成本持平,项目即可以获得一定的盈利空间;如果这一部分回款无法覆盖成本,项目大概率会亏损。

孙斌透露,北京今年开盘的一个项目,本来没有太多利润空间,但经过开发商腾挪,最后增加出近10亿元的可售货值。“大部分是地下仓储或车位,即便卖不掉,赠送给业主也能提高房子的单价”。

在销售端,销售费用是开发商无法忽视的一项费用,据上述房企负责人透露,过去,房企尽量避免上“渠道”,因为成本太高,目前多数渠道的费用均在3%左右,“你卖1000亿元,30亿元就得给渠道。”

与渠道相比,自销成本更低,只有千分之几。该房企负责人透露,他们公司在长三角的一个项目,原计划销售费用2亿元,但由于去化较好,没有用渠道,“最后实际销售费用只用了不到3000万元,等于省下的1.7亿元就是利润了”。

据他介绍,下半年市场转冷后,部分项目去化较难,雪上加霜的是,8月开始,部分主要城市的按揭贷款额度用完了,“我和同行聊过,下半年大家回款率普遍在30%左右,如果这种情况持续到年底,后果不堪设想”,该房企负责人表示,即便是没有流动性风险的房企也难以经受这种考验,“你卖了1000亿元,实际回款只有300亿元,去掉受限的部分,可能到手的不到100亿元。一家千亿的房企,一年到手资金不到百亿,各种融资、建筑商和供应商的欠款、员工工资,总有一个会盖不住”。

采访中,多个房地产企业及金融机构人士表示,9月27日央行会议后,监管层有意释放一部分按揭贷款额度,以缓解房企流动性紧张难题,具体可能通过两个途径:第一,将2022年一季度部分额度挪到2021年四季度;第二,银行机构将部分信贷资产证券化,用来释放一部分房贷额度。

(应受访者要求,文中孙斌为化名)

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不动产开发报道部主任兼高级记者
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